Refinanciar, y lo que Texas hace diferente

Casi toda plática sobre refinanciar es en realidad una de dos pláticas, y se tratan muy distinto — sobre todo aquí.

• Cambiar los términos del préstamo

  Usted se queda con la misma deuda pero la reacomoda — otro plazo, otra estructura, otro tipo de préstamo. No le regresa dinero en el cierre.

• Sacar dinero en efectivo

  Usted pide prestado contra el capital de la casa y se lleva la diferencia en efectivo. Esta es la que Texas regula con fuerza, y es una operación de verdad distinta.

Conviene tener claro desde el principio de cuál de las dos está hablando, porque la segunda trae reglas que la primera no — y en Texas, esa decisión se queda pegada a la casa después.

Texas es poco común. Pedir prestado contra su vivienda principal está regulado por la constitución del estado, no nada más por la política del prestamista, y las protecciones que trae escritas son más estrictas que las de la mayoría de los estados.

• Hay un límite de cuánto del valor de la casa se puede pedir prestado al sacar efectivo. Lo pone la constitución, no el prestamista, y no se negocia.
• Hay un periodo de espera obligatorio entre la solicitud y el cierre. Existe para que nadie sea apurado a endeudar su casa, y no se puede saltar ni acelerar.
• Hay reglas sobre dónde se puede hacer físicamente el cierre, y límites de cada cuánto se puede sacar este tipo de préstamo.
• Un préstamo tomado como home equity de Texas conserva esa condición después, y eso afecta lo que se puede hacer con él más adelante.

Estas reglas cambian de vez en cuando, y el detalle importa más de lo que cabe en un resumen. Lo que sí conviene llevarse es que un cash-out en Texas es una operación más lenta y más formal que en la mayoría de los estados, y que las protecciones están para el dueño de la casa, no para el prestamista.

Un refinanciamiento es un préstamo completamente nuevo, no un ajuste al que ya tiene. Eso quiere decir que casi todo lo que hizo la primera vez vuelve a pasar.

• Una solicitud nueva, documentos nuevos, y una revisión nueva de su ingreso y su crédito.
• Un avalúo en la mayoría de los casos, porque hay que volver a establecer el valor.
• Costos de cierre, que son reales y que no desaparecen por meterlos dentro del préstamo.
• Un reloj nuevo. Si usted va a medio camino de pagar un préstamo y empieza otro, la cuenta vuelve a empezar, a menos que se acorte el plazo a propósito.

Esa última parte es la que la gente se salta. Un préstamo que cuesta menos cada mes pero dura muchos años más no es automáticamente más barato, y vale la pena mirar los dos números y no nada más el que se siente mejor.

Si refinanciar conviene o no depende de tres cosas suyas, no de nada que yo le pueda decir por adelantado:

• Cómo es de verdad su préstamo actual — los términos reales, no como usted los recuerda.
• Cuánto de la casa es suyo a estas alturas.
• Cuánto tiempo piensa quedarse de verdad. Refinanciar tiene un costo por adelantado; si usted se muda antes de que ese costo se recupere, no se pagó solo.

Quien le diga que refinanciar es buena idea antes de saber esas tres cosas no está hablando de su situación. A unas personas les conviene y a otras no, y las cuentas son la única manera honesta de saber de cuáles es usted.

• Su estado de cuenta actual de la hipoteca — los términos reales, no lo que usted recuerda.
• Los mismos papeles de ingreso y de fondos que pide una compra. Es la misma lista.
• Los datos del seguro de la casa y su recibo más reciente del predial.
• Una idea aproximada de cuánto tiempo piensa quedarse con la casa. Importa más de lo que la gente espera.