Comprar casa cuando trabaja por su cuenta

El prestamista no cuenta lo que entró a su negocio. Cuenta lo que queda después de sus deducciones — el número de abajo de su declaración, no el de arriba.

Cada deducción que le baja los impuestos en abril también le baja el ingreso que un prestamista puede usar. Eso no es un truco ni un error. Es el mismo número haciendo dos trabajos, y los dos trabajos lo quieren apuntando en direcciones contrarias.

Ninguna de las dos cosas está mal. Pagar menos impuestos es una meta perfectamente razonable. Comprar casa también. Nada más que jalan en sentidos opuestos, y el año para decidir cuál le importa más es el año antes de comprar — no la semana en que encuentra la casa.

En general, en la mayoría de los programas se hace así. El prestamista decide al final sobre cada expediente, y los detalles cambian según el programa y el inversionista.

• Normalmente se revisan dos años de declaraciones y se saca un promedio.
• Si el segundo año es más bajo que el primero, con frecuencia se usa el más bajo. El evaluador tiende a suponer que una caída continúa.
• Algunas deducciones de papel se vuelven a sumar, porque en realidad no salió dinero — la depreciación es el ejemplo típico.
• El ingreso de un negocio del que usted es socio se lee también de la declaración del negocio, no nada más de la suya personal.

Por eso dos personas con el mismo dinero en el banco pueden recibir respuestas muy distintas. Una declaró para pagar menos impuestos; la otra declaró para mostrar ingreso. El mismo dinero, papeles diferentes.

La etiqueta tiene que ver con cómo le pagan, no con si usted es dueño de una empresa.

• Le pagan con 1099 y no con W-2 — contratista, consultor, oficios.
• Es dueño de una parte importante de un negocio, aunque no lo maneje todos los días.
• Maneja, reparte o renta cosas como su ingreso principal.
• Tiene un trabajo fijo más un negocio aparte lo bastante grande como para aparecer en su declaración.

Si algo de eso lo describe, cuente con la conversación sobre las declaraciones, y con que el expediente tome un poco más de armar que uno de W-2 sencillo.

A veces la declaración de verdad se queda corta frente a lo que gana el negocio, y hay otra manera de verlo.

Dentro de non-QM hay programas que leen los depósitos de la cuenta del negocio en lugar de las declaraciones. Yo los coloco. Existen justamente para el negocio sano cuya declaración no lo refleja.

Lo que cuesta esa opción: los términos y requisitos varían mucho según el inversionista y por lo general son más estrictos que los de un préstamo de agencia, la disponibilidad se mueve con el mercado, y nada de esto es estándar. Es un camino real, no un atajo, y si conviene o no depende por completo del expediente.

• Hable con alguien antes de declarar, no después. Una vez presentada, la declaración es el registro, y la conversación sobre lo que muestra ya se acabó.
• Mantenga las cuentas del negocio y las personales de verdad separadas. El dinero yendo y viniendo entre las dos es la razón más común por la que se atrasa un expediente de alguien que trabaja por su cuenta.
• Cuente con tener que explicar depósitos grandes. Todo lo que cae raro en una cuenta se pregunta, y tener la respuesta lista es la diferencia entre un día y dos semanas.
• Si lleva menos de dos años por su cuenta, dígalo desde el principio. Cambia cuáles programas vale la pena platicar, y es mejor saberlo al inicio que descubrirlo a la mitad.